お金のQ&A

つぼい工務店では、専属のファイナンシャルプランナーがお客様の住宅取得に伴う資産運用の手助けをします。
過去にお客様から受けた疑問・質問に答えるコーナーです(本来個々に解決方法・アドバイスは異なるため、本ページではすべての方に共通している質問・回答のみ抜粋して掲載していきます)。分からないことはそのままにしておかない。これが資金の面で失敗しない最低限の鉄則です。

住宅ローンと教育費など家計への負担が心配です。

「人生の三大資金」をご存知ですか?これは人生における3つの大きな支出、「住宅資金」「教育資金」「老後資金」をいいます。住宅ローンと教育費を家計の負担に感じるのも、もっともです。

「住宅ローン」と「教育費」の負担は、必要な資金を計画的に準備することで解消します。住宅ローンの負担は、住宅ローンの返済と家計の収支をあわせた家計の状況表を作ると把握できます。家計の状況表では購入時期、住宅ローンの借入額、返済期間などを想定して試算をしますが、そうすることでいくら程度の負担が家計にかかるのかを予想できます。また、教育費は子供の年齢と進学予定に合わせて支出の発生時期を予想します。これらの予想値に、収入、光熱費・食費などの基本生活費を組み合わせれば、毎年の家計の収支を将来に向けて予測することができます。

支出には、住宅購入時の頭金や大学の入学金のように、特定の時期に一度に発生するものもあれば、住宅ローンや学費のように、一定期間にわたり支出が継続するものもあります。支出の時期や継続期間、金額が特定できるものは、事前に把握しておくと安心です。

住宅ローンに支払えるお金は?

住宅ローンの利用にあたってはまず毎月いくらの住居費負担額が可能かを考えます。まず毎月の家賃・駐車場代などが思いあたると思います。また、住宅購入のために毎月積立貯金をしていたのであればそれらを合計した額が住居費負担可能額とイメージできます。次に住宅購入後に新たに必要となる住居関連費を考えます。住宅ローン、固定資産税、都市計画税、住宅維持費などです。先程の住居費負担可能額から住居関連費のうち住宅ローン以外のものを引くと毎月の住宅ローン返済可能額がみえてきます。

ポイント
  • 現状の毎月家賃と住宅ローンの毎月返済可能額は必ずしも一致しません。
  • 住宅ローン以外に税金、住居維持費などのランニングコストが発生することに注意
  • 引越し後は、電気代、冷暖房費が一時的にUPする場合が多いので、最初の数ヶ月は、家計簿をつけてランニングコストと収支を把握しましょう。
いくらの住宅が買える?

100万円あたりの返済額早見表(元利金等返済)

返済期間/金利 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
20年 5,058円 5,299円 5,545円 5,799円
25年 4,238円 4,486円 4,742円 5,006円
30年 3,696円 3,951 4,216円 4,490円
35年 3,312円 3,574円 3,848円 4,132円

住宅ローンの借入可能額は上記の計算表で求められます。
毎月返済可能額が12万円の場合・・・金利2.5%返済期間30年
毎月返済可能額÷100万円あたりの返済額×100≒住宅ローン借入可能額
住宅ローン借入可能額=12万円÷3,951円×100≒3030万円

「毎月12万円の住宅ローン返済ができるならば3030万円の住宅ローンが借りられる」との目安の数字です。この金額に準備できる頭金を加えれば、住宅の購入可能額の目安を知ることができます。

ただし、上記計算式で求めた借入可能額は絶対ではありません。各金融機関では、融資額を計算する際計算の元となる金利を独自の基準で定めたり、年収に対する融資額の負担割合で調整したり個々に融資審査を行っています。そのため、計算結果と同額の借入が可能であるとは断定できません。ですが、住宅購入額の目安を知ることは大変心強いことだと思います。

家計の収支を見直すには?

生命保険の見直しは必須。光熱費の上昇にも注意します。
給与収入の増加は、こちらの都合のみで増えることはありませんので、自分たちにできることはやはり家計の見直しです。住宅購入を機会に無駄な支出を洗い出しましょう。まず現在加入中の生命保険を検証します。

加入中の保険証券をすべて集める。
保険の目的(死亡保障・医療保障・老後保障など)ごとに分類します。過不足があれば見直す。
死亡保障のうち、団体信用生命保険※との重複がないかを検証する。重複があれば見直す。
住宅ローンを利用する際に金融機関のほとんどが加入を義務付けている生命保険で、契約者に万が一のことがあれば、保険金で残りの住宅ローンが返済され遺族に住宅が残る仕組み。

現在の保険が遺族の移住費を大きく見込んでいるような場合は、重複している可能性もあるので、保障内容を見直しましょう。保険金額を減額できれば保険料も下がり、家計の負担を軽減できます。次に新居の光熱費の増加をチェックします。引越し前と比べ部屋数が多くなっているような場合、照明器具や冷暖房機器の数も増え毎月の光熱費が増加する可能性があります。入居後しばらくは家計簿をつけ、光熱費がどれくらいかかるのか、以前に比べどの程度増加しているのかを把握します。生活に慣れてしまってからでは生活習慣を変えるのは難しいものです。入居後すぐの家計管理が重要です。

手元にいくら残しておけばいい?

住宅を購入するほとんどの方が住宅ローンを利用していますが、住宅ローンは借金ですから少なければ少ないほど後々の返済が楽になります。借入金を少なくするには頭金を多く入れる必要があります。ですが、借入を少なくしたいからと、預貯金のすべてを頭金に入れてしまうと、諸費用などの支払いができなくなったり、思わぬ出費に対応できなかったりする場合も考えられるので、支出の総額を正確に把握したうえで手元のお金を「予備資金・頭金・諸費用等」に振り分けましょう。

小さな子供がいる場合、いざという時のためにお金を手元に残しておきたいという理由は大変重要なことです。各家庭によって事情が異なりますが、緊急時の予備資金は生活費の3~6ヶ月分程度を目安にするといいのではないでしょうか。

住宅ローンと頭金の関係は?

頭金の多少によるメリット、デメリットを把握しましょう。

頭金 借入金額 利息の総支払額 毎月返済額
1000万円 2500万円 1057万円 98,780円
100万円 3400万円 1437万円 134,341円

設定条件
【住宅価格】 3500万円
【金利/年利】 2.5%(固定金利)
【返済期間】 30年(元利金等返済)

借入は少ないに越したことはありません。住宅価格と金利、返済期間が固定であれば上記表のとおり頭金の多少によって利息の総支払額に影響が出ます。借入額が異なるので利息額に差が出ることは当然と言えます。無理して手元のお金をすべて頭金に入れる必要はありませんが、必要以上に手元においておくことで、支払う利息額が膨らむのも考えものです。家計の状況にあわせて納得できる金額を検討しましょう。

また、資金の調達方法には自分たちの預貯金を取り崩す以外に、ご両親から資金援助(贈与)を受ける方法があり、若い方を中心に多くの事例もみられます。

金利タイプとは?選ぶ際に気をつけることは?

金利のタイプは「固定金利」と「変動金利」の2つです。「固定金利」は、借入時に全返済期間の適用金利が決定されますが、「変動金利」は金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動します。

「変動金利」のタイプには、当初の一定期間の金利を固定する「固定金利選択型」や金利の上昇時においても契約当初に定めた上限金利を上回らない「上限付変動金利型」などがあります。変動金利のタイプを選ぶ場合は、金利上昇時の備えや対応を考えておかなければなりません。金利変動に不安を感じたり返済額の上昇による家計への影響が心配であれば、全期間固定の金利タイプを選ぶとよいでしょう。また、住宅ローン選びは金利の低さだけではありません。融資手数料や保証料なども必要です。トータルの必要費を確認し、比較検討します。

キャンペーン金利って本当にお得なの?

「キャンペーン期間限定優遇金利実施中!!」「キャンペーン期間中マイナス0.2%優遇!」などの広告はよく見かけます。これは各金融機関が独自に定めたキャンペーン期間のみの限定優遇です。キャンペーン期間中に住宅ローンを申し込めば、金利を○%分優遇します。という内容が多いのですが、優遇内容は金融機関によってさまざまなので確認が必要です。

金利優遇を受けられる条件の確認
借入先の金融機関に公共料金の引き落とし口座があること、給与の振込口座があること、などの条件が付く場合があります。自分が条件に該当するかどうかを事前に確認し、例えば給与の振込口座を変更する場合には不都合はないか、なども併せて確認します。

優遇期間と優遇の割合
「マイナス1.0%」と広告しておきながら、優遇は当初1年間だけで、2年目以降はマイナス0.5%に優遇の割合が縮小されるなどの場合もあります。優遇の適用は全期間か限定期間か、優遇の割合は変更されないか、などを確認します。

対象となる住宅ローンの確認
「変動金利の場合はマイナス1.0%優遇、固定金利のタイプはマイナス0.5%優遇」などのように利用する住宅ローンのタイプによって優遇の割合が異なる場合があります。自分が利用したい住宅ローンの優遇について確認します。

その他の確認
優遇期間が限定されていた場合は、優遇期間が終了すると優遇がなくなりもとの金利に応じた支払いを継続します。優遇の割合が大きいほどキャンペーン期間終了後の負担がこたえます。あらかじめどの程度の支払額となるか想定しておきましょう。支払条件の変更など、気になることは事前に確認しておきます。

返済方法の種類はどっちがお得?

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。「元利均等返済」とは毎回一定の金額を返済していく方法です。返済額の中には利息と元金が含まれていますが、元利均等返済ではその合計額が一定になるように毎月返済額が計算されています。毎回の返済額は一定ですが、返済額に占める元金と利息の割合が毎回変化していく仕組みです。一方「元金均等返済」は、毎回返済する元金の額が均等となります。毎回の返済は、一定の元金とその時点での住宅ローン残高に対する利息をあわせたものになります。借入残高が減ると残高に対する利息も減るので、利息の金額は毎回変わります。その結果、返済額も毎回変わっていくのです。

2つの返済方法の特徴ですが、借入額、返済期間、金利が同じであれば「元金均等返済」は当初の返済額が大きくなるものの、「元利均等返済」に比べて借入金額の減りが早く、支払利息の総額が少なくなります。一方の「元利均等返済」は、当初の返済額を低く抑えることができ、また毎月の返済額が一定であるため家計の管理がしやすい、というメリットがあります。ただし、民間の金融機関では「元金均等返済」を取り扱っていない場合も多いので確認が必要です。

毎月返済の負担を減らしたいので、ボーナス払いを多くしたいけど?

ボーナス返済は上手に利用しましょう。返済方法のバリエーションに「ボーナス併用払い」があります。これは毎月の返済に加えて年に2回のボーナス月にその一部を返済に充てるという返済方法ですが、ホーナス返済の月には毎月返済分とボーナス返済分の合計額を返済することになります。ボーナス併用返済はほとんどの金融機関で利用可能ですが、多くの金融機関では、ボーナス返済できる割合を借入金の50%までなどの制限を設けています。

ボーナスは企業の業績に左右される不安定な収入ですから、ボーナスに頼りすぎる返済プランは危険です。最近ではボーナス返済を選択せず毎月返済のみにしている人が増えています。家族で話し合い、ボーナスがどんなに減ってもこれくらいなら返済できるという試算ができれば、ボーナス併用を検討しましょう。

定年後に残る住宅ローンは退職金で支払おうと思っているが?

退職金は老後の大切な生活資金です。定年後も住宅ローンの返済が続くのは負担感がありますよね。住宅ローン残高が残りわずかであれば退職金を使って完済することも選択肢の一つだと思います。ですが退職金を住宅ローンに充てることについては下記のリスクを考えておく必要があります

一つめは退職金の額。ボーナスもこの先どうなるか分からない時代に退職金はどうなるでしょう。現状の給付水準を見込んで返済計画を立てるのは少し心配です。

二つめは公的年金の給付が減額される方向の中、退職金は老後の大切な生活資金であるという点です。老後の生活を支える十分な貯金や収入源があれば別ですが、そうでなければやはり退職金は重要です。

住宅ローンの完済に向けては、できれば退職金をあてにせず、日々の支出の見直しを地道に重ねて繰上返済資金、教育資金等を確保していくことが確実です。まだまだ先だと思いがちですが、住宅ローンの完済に一日でもはやく目処をつけ老後資金の確保にとりかかりましょう。

入居後に必要なお金って?

入居後は住宅を維持・管理していく費用が必要です。また固定資産税や都市計画税が住宅(土地と建物)の所有者に対して課税されます。税金は購入時に一度だけ支払うものと、所有し続ける限り支払っていかなければならないものとがあります。

住宅を快適で住みよい状態に保つには、日々のメンテナンスが欠かせません。建物の老朽化に応じて修理や交換等が必要になります。

住宅の維持・管理のための修繕工事は、該当箇所によって費用が異なりますが、少しでも長く快適な状態を保つためにも、計画的なメンテナンスと計画的な修繕工事費用の準備が必要です。なお修繕工事には専門知識を伴うことが多いため、あらかじめアドバイスを受けとくのも良いと思います。