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ホームページをリニューアルしてからもうすぐ一ヶ月・・・

トップページにのせてある小冊子の資料請求が早くも数件ありました。

工務店での木造住宅づくり、興味を持っている方が多いのが伺えます。

小冊子の一部を紹介します。

Ｐ1-Ｐ2↓

Ｐ15-Ｐ16↓

興味のある方はこちらから↓（一般の方のみですよ）

http://tsuboi-gc.com/company/inquiry

住宅ローン講座14　諸費用【団体信用生命保険】

■団体信用生命保険は強制加入のものと任意加入のものがある

　団体信用生命保険（団信）とは、借入した人が死亡・高度障害になった場合に、団体生命保険の死亡保険金でローン残高を清算してくれるものです。団信に加入していることにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずにすみます。一般の生命保険とは違い、保険金額は融資残高となるので、融資残高が減れば保険金額も減っていきます。

　ほとんどの民間住宅ローンでは団信に加入できることを借入の要件としているため、住宅ローンの選択の際には借入する人の健康状態についても確認が必要となります。フラット35、および一部の民間住宅ローンは団信の加入が任意であるので、団信に加入できない場合には、任意加入の住宅ローンを検討するとよいでしょう。

■フラット35の団信特約料は毎年別途払う

　団信の特約料は、民間金融機関であれば多くの場合、金融機関負担となり金利に含まれています。そのため、別途団信特約料の支払いは発生しません。一方、フラット35で利用する｢機構団信｣は、年1回（年払い）、ローン残高に応じた特約料の支払いが生じます。一部の民間住宅ローンでも任意加入の住宅ローンは、同様に別途、団信特約料の支払いが必要になる場合があります。任意加入の場合は、このように団信特約料が金利に含まれていないケースが多いので、金利だけの比較ではなく団信特約料についても確認する必要があります。

次回は火災保険・地震保険！！

住宅ローン講座13　諸費用【保証料、事務手数料】

　住宅ローンを借入する際には、さまざまな諸費用も必要となりますが、その一つが保証料と事務手数料です。これらは自己資金としての準備が必要になるので資金計画を立てる段階から考慮に入れておく必要があります。

■保証料

　多くの住宅ローンでは借入要件として｢指定の保証会社の保証を受けられること｣が挙げられています。保証会社から保証を受けるにあたって、保証料の支払いが発生し、借入時に一括払いする場合がほとんどです。保証料は、借入金額と返済期間によって決まり、返済期間が長いほど保証料は高くなります。当初一括払いする方法以外に、毎回の金利に上乗せして支払う方法を選択できる場合もあります。この場合には、通常金利に0.2％程度が上乗せされ、毎回の返済額が増えることになります。

　なお最近ではフラット35をはじめ、保証料不要の商品もあります。

■事務手数料

　保証会社の保証が必要な場合は、通常保証会社への事務手数料が別途必要となります。一方、保証料不要である住宅ローンの場合には、金融機関へ支払う事務手数料が発生します。金融機関の事務手数料は、定額での支払いのもの、融資額に一定率をかけたものなどさまざまです。保証料が不要でも事務手数料が高いケースがあるので、事前の確認が必要です。

次回は団体信用生命保険！！

住宅ローン講座12　諸費用【住宅購入にかかる諸費用】

　一般に諸費用は、新築物件の場合に物件価格の5～7％程度、中古物件の場合は物件価格の7～10％程度といわれていますが、いつの時点でいくら程度の現預金が必要になるのかは、重要なポイントになります。

■契約から決済前までにかかる費用

　不動産売買契約書または建築請負契約時にかかる諸費用としては、契約書に添付する印紙税、仲介手数料があります。その他、引渡し・決済までの間にかかる諸費用として、適合証明書の交付手数料や住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税があります。

■建物の引渡しおよび決済時にかかる費用

　この時期には、不動産の登記などに関する諸費用と住宅ローンの借入に関する諸費用など、多くが必要になります。中古物件やマンションの場合などでも準備すべき費用が変わってくるので注意が必要です。

■引渡し後にかかる費用

　引渡し後にも、家具・カーテン・照明器具購入のための費用や引越し費用、そして不動産を取得したことによる不動産取得税が必要になってきます。

次回は保証料・事務手数料！！

住宅ローン講座11　借入可能額【民間住宅ローン】

■借入可能額の考え方

　返済負担率に基づいて借入可能額を計算する場合には、借入期間は「完済時年齢として定められている年齢-現在の年齢」か、「最長の返済期間として定められている期間」のどちらか短い期間で計算します。

　また、借入可能額を計算する場合は、金融機関ごとに定められた金利で返済負担率を計算します。

　車のローンやキャッシングなど、住宅ローン以外のローンがある場合は、その返済額を含めて計算します。

■民間住宅ローンの要件（例）

• 申込み時の年齢が満２０歳以上満６０歳未満
• 年収により返済負担率２５～４０％程度
• 勤続年数２年から３年以上を要件とする金融機関が多い
• 団体信用生命保険の加入を要件としているところがほとんど
• 借入限度額は、物件価格の８０～１００％

アドバイス

　民間住宅ローンの中には、借入額の上限を５，０００万円と定めているところがあるので、借入金額が多い場合には上限額を確認する必要があります。また、ほとんどの場合、物件の要件の定めはありませんが、どんな物件でも借入できるわけではありません。さらに、建築基準法に適合していない物件は、借入できない場合がほとんどですので注意が必要です。

次回は諸費用！！

住宅ローン講座10　借入可能額【フラット35】

■フラット35融資の要件

• 申込み時の年齢が７０歳未満
• 返済期間は、１５年以上３５年以内（１年単位、６０歳以上の場合は１０年以上）の年数と、８０歳完済までの年数の短い方
• 安定した収入がある人
• 物件価格の90％以内、１００万円以上８，０００万円以内（１万円単位）
• フラット35とその他の借入金を合わせた全借入金の年間返済額の年収に占める割合（返済負担率）が下記の基準を満たしている人

年収４００万円未満→30％

年収４００万円以上→35％

■一般の民間金融機関の住宅ローンとの違い

　フラット35では、民間住宅ローンと異なり、実際の適用金利での返済額で借入可能額を計算するため、適用金利が高いか低いかによって借入可能額が変わってきます。

※参考

平成21年６月４日より「経済危機対策」に伴う【フラット３５】の制度拡充が実施されています。↓

http://www.flat35.com/kaitei/kakujuu21.html

次回は借入可能額（民間住宅ローン）！！

お問合せにお答えします！！

お問合せ内容・・・未払利息って何ですか？←変動金利型ででてきています。

（お問合せいただいたお客様にはもう少し細かく説明させてお答えしています。）

未払利息とは

　変動金利では半年ごとに金利の見直しが行われます。また、毎月の返済額の見直しは５年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の１．２５倍が限度とされているケースが一般的です。

　将来金利が大幅に上昇し、毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合はその超えた分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これを「未払利息」といいます。

　さらに、金利の上昇が続いた場合、５年ごとに行われる毎月の返済額の見直しは、変更前の返済額の１．２５倍が限度とされていますので、未払い利息が積みあがっていく可能性があります。

　それでは未払い利息が発生するケースについて具体例をあげてみましょう。

　借入額：2,000万円　返済期間３５年　返済方法：元利均等、毎月払い

　融資金利：当初３年間固定2.25％

　※年間0.5％（半年で0.25％）ずつ金利が上昇すると仮定します。

　※固定金利期間終了後は変動金利を選択するとします。

　変動金利では返済額が５年ごとに見直され、見直し時の返済額は１．２５倍が限度となります。

台風など自然災害の後には、朝から電話が鳴りっぱなし・・。

その中の一軒↓

サイディングも割れてしまっています。

まだ被害は小さいほうだと思われますが、自然の力は本当に怖い。

本日伺った皆様、早急に修理します。

住宅ローン講座　⑨　返済方法【ボーナス併用返済・返済期間】

■毎月返済・ボーナス併用返済

　住宅ローンの返済方法には「毎月返済」と「ボーナス併用返済」があり、どちらかを選択するようになっています。

　返済額を計算するときには、融資額全体を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ計算します。ボーナス返済に振り向けられる割合は、フラット35では融資額の40％以内ですが、他の民間住宅ローンは融資額全体の50％以内となっているケースが多いようです。

　ボーナスは景気や会社の業績の影響を大きく受けるので、ボーナスに頼った返済計画は危険です。できればボーナス返済は利用しない、また利用する場合でもボーナス返済分をできるだけ少なくする方向で検討しましょう。

■返済期間

　資金計画を立てる場合、返済期間を最長年数で設定しがちですが、返済期間を長く設定すると、毎月の返済額を低く抑えることができる反面、総返済額が増えます。逆に毎月の返済が可能な額の範囲で返済期間を短くすると、総返済額を抑えることができます。まずは、返済期間をどのくらいまで短縮できるかを計算します。

　ライフプランを考慮して、今は無理がなくても将来的に家計を圧迫する可能性がある場合は、毎月の返済額を抑えておき、少し返済期間を長くするという選択も考えられます。それで、貯蓄できる余裕のあるときに繰り上げ返済をして返済期間を短くすれば、総返済額も減少します。

　給与所得のみの場合、定年までに完済することを前提に、毎月の返済額を増やして期間を短くするなど、返済に無理が生じない範囲で計画します。

次回は借入可能額！！

住宅ローン講座　⑧　返済方法【元金均等返済】

■元金均等返済のしくみ

　元金均等返済は、毎月一定の元金に、残元金に対しての利息額を上乗せして支払う返済方法です。利息額は返済が進むにつれて少なくなっていくので、毎月返済額（元金+利息）も次第に少なくなっていきます。また、当初から元金返済分が比較的多いため、元利均等返済に比べると元金の減り方がより早く、支払う利息額も元利均等返済よりは少なくなります。

メリット

・毎月の返済額（元金+利息）は返済が進むほど少なくなり、将来の負担が軽くなる。

・同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる。

・元利均等返済に比べ、返済開始当初における融資残高の減り方が早い。

デメリット

・当初の返済負担が重い。

・元利均等返済に比べ、借入可能額が少なくなる。

・すべての金融機関で取り扱われているわけではない。

　将来の返済額が少なくて済むので、将来は教育費負担が重くなる等の理由で、早いうちに返済を多くしておきたいという場合などには、元金均等返済が向いているといえます。

次回はボーナス併用返済・返済期間！！