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磐田市外構工事完了です。

約２ヶ月の大規模な外構工事でした。

見えませんが塀の中も工夫がいっぱいです。

さらにこの壁、西日に当たると違った感じに見えるそうです。

次回は夕方訪問します！！

住宅ローン講座20　取得する物件予算の決め方

■適正な物件予算の考え方

　マイホームの購入等は、金額が大きすぎてしまうため、その金額の重みや数百万円の違いが、その後の生活にどのくらい影響してくるのか漠然としていて把握が難しいものです。

　無理なく購入できる物件価格は、｢借入できる額｣と｢自己資金｣の合計額から、購入にかかる｢諸費用分｣を差し引いた金額です。｢借入できる額｣とは｢金融機関からの借入可能額｣と｢無理なく返せる借入額｣のうち、小さいほうの金額が該当します。｢自己資金｣は現在の貯蓄のなかから住宅購入にあてることのできる金額と、両親など親族からの贈与などによる援助が該当します。これらの合計額から諸費用分を差し引いたものが適正な物件の予算と考えられます。

■頭金にあてられることのできる金額も確認

　適正な物件取得予算の試算をしたら、物件購入の際の頭金にまわすことができる金額の把握も行います。これは、購入予算が上記で試算した金額以内であっても、頭金に回せる金額が少ない場合には、追加発注工事が多くなりがちな住宅を建てるのは難しくなるなど、物件タイプによっては購入できない場合もありえます。また、融資率の関係から、住宅ローン選びにも影響がでてくることについても認識しなければなりません。

次回は無理なく返せる借入額！！

住宅ローン講座19　適用金利が決まるタイミング

住宅ローンの金利はローンの種類によって、いつの時点で金利が決定するのかが異なっています。

■民間住宅ローンの金利は融資実行時に決まる

　民間金融機関は毎月第一営業日に当月の適用金利を公表していますが、その金利が適用されるのはその月内に融資実行される住宅ローンです。申し込み時点での金利を約束してくれるケースも稀に見られますが、一般的には、申し込みをしても融資が数ヶ月先の場合は実際の適用金利はその時点にならないと決定しません。フラット35も同様に融資実行時に適用金利が決まります。

　売買契約締結後、融資承諾を早めに得るために住宅ローンの申し込みも遅滞なく行われるのが一般的ですが、引渡しまでの期間が長い場合には、金利の変動も予想されるので、最終的には融資実行約2～3ヶ月前に実際に利用する住宅ローンをもう一度検討しましょう。

■公的住宅ローンは申し込み時に金利が決まる

　一方、財形住宅融資などの公的住宅ローンについては申し込み時の金利が適用されるため、資金計画を立てやすいといえます。引渡しまで時間があり、それまでの間に金利上昇が懸念される場合には、民間住宅ローンと併せて財形住宅融資に申し込みをして、その時点での金利を押えておき、融資実行直前に有利な方のローンを選択するのも有効な手段です。

住宅ローン講座18　自然人保証と機関保証

■自然人保証

　自然人保証は、｢人｣が保証人となって、債務履行（ローン返済）の保証を行うことをいいます。「自然人」という言葉は、法律上「権利・義務の主体である個人」を指しています。

　保証会社への保証料負担を節約するため、機関保証に代えて連帯保証人を付けることを希望する人がいますが、誰でも連帯保証人となれるわけではなく、ローン借入をする債務者と同等以上の返済能力を有していることを条件とされることがほとんどです。また、一度連帯保証人となると、離婚などで、名義変更や辞退をしたくなっても、債権者である銀行の承諾なしには認められないというリスクもあります。

■機関保証

　機関保証とは、「人」による保証ではなく、信用保証協会のように保証を業務とする法人によってなされる保証のことです。ほとんどの住宅ローンでは個人の保証ではなく、保証会社に保証料を支払うことで、連帯保証人の役割を果たしてもらうという機関保証での保証を借入要件としています。

　保証会社は、住宅ローン借入者が延滞等の約定違反によって全額繰上返済請求を受けると、その借入残高をローン借入者に代わって金融機関に対して払い、債務を精算します（代位弁済）。しかし、住宅ローン借入者はこれで債務が免除されるわけではなく、以降は保証会社への返済義務を負うことになります。

次回は適用金利が決まるタイミング！！

住宅ローン講座17　連帯保証と連帯債務【収入合算】

■収入合算

　本人の収入だけでは希望額の借入ができないときに、配偶者や親、子など同居予定の家族で安定的な収入がある人がいれば、その収入を加えることができます。これを収入合算といいます。

　収入合算できるのは、同居予定の配偶者、両親、子供、婚約者などで、1人に限られます。兄弟姉妹は原則認められませんが、合算可能な直系親族及び配偶者がいない場合で、永続して同居する見込みのある場合のみ認められることがあります。また、金融機関によっては、合算者にも、例えば｢正社員で年収400万円以上｣などの条件を課すところもあれば、契約社員や派遣社員でも年収条件さえ満たせば収入合算が可能なところもあります。収入合算を申し込むには、収入証明（住民税課税証明書や納税証明書など）の提出が必要になるため、扶養の範囲でパートやアルバイトで働く人は通常は合算の対象になりません。

　また、申込者本人の年収が合計額の1/2以上必要とされる場合があります。合算できる額も、金融機関によって、①合算者自身の収入全額、②合算者自身の収入の1/2まで、③合算者の収入のうち申込者本人の収入の1/2までの額、などと異なるため確認が必要です。なお住宅ローン講座⑯で触れたように、住宅ローン控除を双方が受けたい場合は、連帯債務者になるか、それぞれが住宅ローンを組み、お互いの連帯保証人になる必要があります。

　収入合算で借入額を多くすれば、返済額も当然多くなります。借入後に、合算者が仕事を辞め収入が減った場合などでも返済が可能かどうか、十分に検討をすることが重要です。

次回は自然人保証と機関保証！！

昨日ははままつフラワーパークで行われている浜松モザイカルチャーへ・・

天気もよく、一日中楽しめました。

住宅ローン講座16　連帯保証と連帯債務

■連帯保証

　連帯保証とは、ローンの主たる債務者と連帯して債務の保証をすることです。連帯保証をする人を連帯保証人といいますが、ただの保証人と違い、連帯債務と同様の規定が準用され、主たる債務者と同じ責任を負うことになります。

　銀行などの民間金融機関で、夫婦や親子など2人の収入を合算して住宅ローンを借りる際は、夫や親が主たる債務者に、妻や子が連帯保証人になる場合が多くみられます。その際、住宅ローン契約が1本の場合は、連帯保証人は住宅ローン控除が受けられません。そのため2人とも住宅ローン控除を利用するためには、2人が同じ金融機関でそれぞれローン契約をして、お互いに連帯保証人になるという方法がとられています。

■連帯債務

　連帯債務とは、2人とも同じ債務を負ってローンを一緒に返済していく義務があることで、連帯債務を負う人を連帯債務者といいます。債権者である金融機関は、返済が終わるまでは、主たる債務者と従たる債務者のどちらにも請求できることになっており、従たる債務者である連帯債務者も住宅ローン控除を受けることができます。この連帯債務という方法は、財形住宅融資やフラット35で取り扱っていますが、民間住宅ローンでは一部に限られています。

　なお、頭金だけを出して住宅ローンを組まない人でも、担保提供者として、住宅ローンの連帯保証人あるいは連帯債務者になることが求められます。

次回は収入合算！！

磐田市外構工事5件目、間もなく完成です。

台風などもあって、時間がかかりましたがお施主さんも納得の仕上りです。

後日全面の紹介をします。

さらに、今月末から同じ団地でもう一軒外構工事が始まります！！

またまた、おしゃれ？な外構を計画中です。

当社が新築時に使用しているヒアリングブック（全16ページ）です。

中身をちょっとご紹介！！

1ページ↓

7ページ↓

注文住宅での新築時には決めることがいっぱいです。

そんなときには、こんな本を利用して家族の想いを話し合ったり、また記録に残しておくことで後々のトラブルも防げます。

住宅ローン講座15　諸費用【火災保険・地震保険】

■火災保険

　火災保険は、建物や家財が火災や落雷・風害などで被害にあった場合に備えて契約する損害保険です。｢失火の責任に関する法律（失火責任法）｣によって、仮に近隣の失火で自宅が損害を被っても、失火者が重過失ではないと判断されれば損害賠償を請求できないため、自宅を守るために火災保険は非常に重要となります。主な火災保険としては｢住宅火災保険｣、補償充実型の｢住宅総合保険｣、マンションや団地専用の｢団地保険｣などがあり、再調達価格※で補償されるためには、価格協定保険特約付きで加入しましょう。

　民間の火災保険を選ぶ際には、自分で損害保険会社に申し込むほか、住宅ローンを取り扱っている金融機関の窓口で申し込む方法があります。住宅ローン取扱窓口経由の中には保険料割引がある場合もあるので、事前に確認しましょう。また、長期間の火災保険は一括払いにすることで保険料の割引が大きくなっています。

　※再調達価格とは、保険の対象と同等の物を新たに建築あるいは購入するために必要な金額をいいます。

■地震保険

　通常の火災保険は、地震を原因とする火災による損害や、地震により延焼・拡大した被害では、保険金が支払われないので、地震にも備えるには、火災保険に地震保険特約を付加することが必要になります。地震保険は地震、噴火、津波によって発生した火災・埋没・流失による損害を補償するもので、単独では契約できず、主契約である火災保険の契約金額を基準に30~50％の範囲で、かつ建物は上限5,000万円、家財は上限1,000万円までの金額で設定します。保険料は、建物の構造や所在地によって異なってきます。

　なお、2007年から、地震保険特約の保険料の一定額は、地震保険料控除として所得から差引くことができるようになりました。

次回は連帯保証と連帯債務！！