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住宅ローン講座26　いくら頭金にまわせるか

■貯蓄を目的別に区分

　まず、住宅購入時までの貯蓄の残高を把握することが必要ですが、すべてを住宅購入の頭金にまわすわけにはいきません。その理由は、住宅購入のための諸費用・税金の支払いに必要な資金の確保、今後予測される出産費用、教育資金、車の買い替え費用、老後資金などの支出に備えるための貯蓄も必要となるからです。貯蓄は、目的別に区分し、管理するようにしたいものです。

■住宅購入後のまとまった支出を予測

　住宅の購入時および購入後の諸費用を見積もり、支出に備えましょう。また、今後のライフイベントが何年後になるのか、そのために必要な金額はいくらになるのか見定め、その金額を、その時期までに貯蓄できるように毎月の積立貯蓄額を予測しましょう。

■住宅購入後の貯蓄可能額

　住宅購入後、住宅ローンを返済しながら、どれだけ貯蓄できるかを検討しましょう。その貯蓄額でライフイベント別の支出をまかなえるかを検討し、無理であれば住宅購入予算を引き下げる必要があります。貯蓄ができたとしても、ライフイベントの支出が見込まれる時期に貯蓄額が不足するようであれば、やはり住宅購入予算を引き下げる必要があります。繰上返済を予定するならば、繰上返済用に別途貯蓄できるかどうかを検討しましょう。

次回は贈与以外の親からの援助！！

‐ショールームイベント情報‐

TOTO秋の新商品発表会

11月6日（金）7日（土）8日（日）

時間　10：00AM～5：00PM

会場　TOTO浜松ショールーム

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住宅ローン講座25　頭金の重要性

■頭金は最低でも新築・購入金額の20％以上を準備したい

　住宅取得の資金計画を考えるうえで、頭金をいくら準備できるかは重要です。頭金を新築・購入金額の20％以上準備できれば住宅ローンは選択肢が多くなります。

　頭金が少ないと、住宅ローンの月々の返済額が重くなります。頭金の準備が少ないということは、借入額が膨らみ、将来の売却や借換に影響を及ぼすことも考えられます。住宅ローンの負担が重いと老後資金の準備にも影響を及ぼすことになりかねません。

■諸費用の準備

　住宅を購入する場合、諸費用の準備も必要です。住宅の工事費、購入価格のほかに税金、登記費用、住宅ローンの手続きにかかる費用、工事中の仮住まい費用、引越し費用などが必要です。一般的に税金や諸費用は住宅ローンの融資対象外とされているので、自己資金で準備する必要があります。

　その他、新居における家具、カーテン、エアコン・照明器具などの電化製品の購入費用についても、ついつい新しく揃えたくなり、予算よりも実際の額が膨らみがちとなります。諸費用の金額は、予算の立て方により異なりますが、建築費・購入価格の10％程度は考えておきたいものです。

次回はいくら頭金にまわせるか！！

本日午後から、地盤のセミナーに参加してきました。

意外と多い静岡県内の軟弱地盤地域にはびっくりです。

分かりやすいこんな資料もいただきました。↓

最近起きたばかりの地震を実体験し、また今後の大地震に脅威を感じ、｢沈下が起こりやすい地盤とは？｣｢本当に地盤改良は必要か？｣といった情報、地震から住宅を守る地盤改良方法等の情報を知りたい方も多いのではないでしょうか？

また、セミナーの中で現状の基礎補強工事の説明もありました。建物の構造的に地震に弱い基礎にひび割れなどがあり、一体化していない等の状態だと地震で倒壊する恐れもあります。

当社でも地盤の情報、現状の基礎の心配のある方の相談お受けしています！！

住宅ローン講座24　住宅取得にかかる諸費用Ⅱ

■住宅取得後にかかる諸費用・税金

1.諸費用

　住宅取得後には、毎月の住宅ローン返済のほかに、団体信用生命保険の特約料がかかります。フラット35では、任意加入であり、加入している場合では毎年支払い（年1回払い）が発生します。民間住宅ローンでは、加入義務付けの場合がほとんどで、特約料は金利に含まれていることが多いようです。

　マンションでは、管理費、修繕積立費、駐車・駐輪場を借りる場合には、駐車・駐輪場代などが毎月発生します。

2.税金

毎年1月1日現在、土地や建物を所有している場合には固定資産税と都市計画法に定める市街化区域内の土地や建物に対しては都市計画税が併せて課税されます。その年の途中で土地や建物を取得した場合には、その翌年から課税されます。

　納期前に市区町村から納税通知書が送られ、4期に分けて収めます。

　なお、市区町村により、税率が異なる場合や、特例措置を設けている場合もあります。

次回は頭金の重要性！！

天竜区外壁塗装工事、順調に進んでます。

本日は、塗装工事以外のＴＶアンテナ・給湯器など、依頼されていた工事を行いました。

磐田市の外構工事も始まっています。↓

住宅ローン講座23　住宅取得にかかる諸費用Ⅰ

■住宅取得時にかかる諸費用・税金

1.諸費用

　住宅を取得する際に、取引形態が仲介（媒介）の場合、不動産業者に対する仲介手数料が発生し、契約時に半額、残金支払時に残りの半額を支払うケースが多くなっています。

　住宅の表題登記※が必要な場合は、土地家屋調査士に対して登記手数料が発生します。住宅の権利を明らかにするための登記および住宅ローン利用の際の抵当権設定登記に際して、司法書士に依頼する場合は、司法書士に対して登記手数料が発生します。

　住宅ローンを利用するときには、金融機関などに対して、事務手数料、保証会社に対して住宅ローン保証料、損害保険会社に対して火災保険料、地震保険特約料（地震保険特約をつける場合）、団体信用生命保険について団信特約料が発生します。

　一戸建ての場合には、地鎮祭、上棟式の費用、水道加入料なども発生し、建替えの場合には、建物の解体費用、建物建築中の仮住まい費用もかかることになります。

　また、引越し費用、粗大ゴミの処分費、家具・カーテン・照明器具・家具などの耐久消費財の購入費用も発生します。

※表題登記とは、不動産の登記簿の表題部に最初に行う登記をいう。

2.税金

　建物を建築する場合には工事請負契約書、購入する場合には売買契約書の際に印紙税が発生し、契約書の記載金額に応じた印紙を貼付し、消印して納めます。また、土地・建物の取引形態が仲介（媒介）の場合、不動産業者に対する仲介手数料が発生し、この仲介手数料に対して消費税がかかります。

　住宅ローン契約時には、住宅ローン契約書の融資金額に応じて印紙税がかかり、住宅ローンの抵当権設定登記申請のために、登録免許税が発生します。

　土地・建物の取得時には、その権利を明らかにするための所有権の保存登記※、移転登記※の登記申請により、登録免許税が発生します。また、工事請負契約代金および購入価格のうち建物に対する金額には、消費税が課税されます。

　土地・建物の取得（増改築を含む）をした場合には、不動産取得税がかかります。申告方法は各都道府県により異なります。

※保存登記とは、不動産の登記簿の甲区欄に初めて行う所有権の登記をいう。

※移転登記とは、不動産の登記簿の甲区欄に所有権の移転に伴い行う登記をいう。

次回は住宅取得にかかる諸費用Ⅱ！！

住宅ローン講座22　無理なく返せる借入額Ⅱ

■無理なく返し続けられる年数は？

　｢無理なく返し続けられる年数｣について考えましょう。金融機関には、｢70歳（または75歳、80歳までなど）までで最長35年｣といった条件が設定されていますが、例えば35歳の人が35年間返済を続けると、完済年齢は70歳になってしまいます。公的年金の受給が65歳からで、退職金制度をなくす企業が増えている時代に、70歳まで返済を続けることが本当に可能かどうか、検討する必要があります。

　ただし、繰上返済が確実に見込めるのであれば、それも加味して返済期間がやや長めになるのはよいでしょう。その場合、繰上返済のシュミレーションも行ったうえで予定完済年齢を確認するようにしましょう。

■｢無理なく返せる借入額｣を試算

　（c)毎月無理なく返せる額と、(d)無理なく返し続けられる年数がわかれば、(e)｢無理なく返せる借入額｣が試算できます。例えば、｢毎月無理なく返せる額｣が10万円で、無理なく返し続けられる年数が30年、金利3.5％で試算すると、約2220万円となります（簡易表より）。これが｢無理なく返せる借入額｣の目安です（ただし、実際に借入れが可能かどうかは金融機関の審査によります）。

次回は住宅取得後にかかる諸費用！！

本日から予定していた磐田市での外構工事、雨のため中止です。

とりあえずbefore写真

本格的には明日から・・・

住宅ローン講座21　無理なく返せる借入額Ⅰ

■借りられる額≠無理なく返せる借入額

　｢借りられる額（＝借入可能額）｣と｢無理なく返せる借入額｣は異なることが多く、｢無理なく返せる借入額｣は個々のライフスタイルや消費生活のあり方でも異なるうえ、マイホーム購入後に増えるコストも加味して考える必要があります。なかには物件に対するこだわりや希望を優先するあまり、住宅ローン返済の負担感を検証しない方もいるので、十分な検討が必要です。

■｢毎月無理なく返せる額｣を計算しよう

　初めに｢毎月無理なく返せる額｣を試算しましょう。これは（a)毎月の住宅関係費から、（b)住宅取得後に増える維持費等を引いて試算します。

　まず、（a)毎月の住宅関係費は、現在支払っている家賃と駐車場代に、マイホーム取得のために積み立ててきた金額を月割りでプラスして考えます。

　一方、（b）住宅取得後に増える維持費等は、住宅を取得後に増える支出等を指します。住宅を取得すると固定資産税・都市計画税もかかるうえ、マンションであれば、管理費・修繕積立金が新たに発生し、駐車場代や駐輪場代などもかかります。一戸建ての場合は修繕積立金などはありませんが、将来かかる修繕費などを見越して、できるだけ計画的に準備すべきです。

　さらに、持ち家になると、従前の住宅よりも床面積が広くなり、床暖房などの設備がプラスされることも多く、光熱費が1～2割増加することも見込んでおく必要があります。このほかにも、繰上返済を計画的に行うための貯蓄も見込んでおくとなお安心です。以上により、（a)(b)がわかれば、（c)｢毎月無理なく返せる額｣が算出できます。　

次回は無理なく返せる借入額Ⅱ！！